Buonasera, sto acquistando una casa in campagna ( caparra già versata), ma oggi dopo 2 gg di pioggia ho visto che si crea un vero e proprio fiume adiacente la casa con pericolo che entri in casa l’acqua del suddetto . La cosa è stata taciuta, se piovesse un altro giorno sicuremnte il suddetto “ fiume” si allargherebbe sicuramente il piano terra. Può essere considerato un vizio grave? E procedere all’annullamento dell’accordo? Grazie mille La garanzia a carico del venditore per i vizi della cosa venduta è prevista dall’art. 1490 c.c.. La garanzia prevede che il venditore è responsabile nei confronti dell’acquirente per i vizi o difetti che rendono l’immobile inidoneo all’uso destinato o ne diminuiscono in modo apprezzabile il valore. L’operatività della garanzia è condizionata alla rilevanza dei vizi ed alla circostanza che l’acquirente non nè fosse a conoscenza al momento dell’acquisto. Se ricorrono i presupposti previsti dalla norma, l’acquirente può, entro un anno dalla consegna del bene, domandare la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del prezzo (art. 1492 c.c.). Se effettivamente in occasione delle piogge sussiste il rischi di allagamento dell’immobile, saremo in presenza di un vizio rilevante, tale da giustificare la risoluzione del contratto preliminare sottoscritto. Il venditore, infatti, è tenuto a fornire un bene privo da vizi. Pertanto se l’acquirente riscontrasse delle difformità dell’immobile rispetto a quello descritto nel preliminare o la presenza di vizi,ci troveremo di fronte ad un inadempimento contrattuale del venditore. Se l’inadempimento è grave quest’ultimo può recedere o agire per la risoluzione del contratto. In questi casi trova poi applicazione l’art. 1385 c.c. secondo cui se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra una somma di danaro, la caparra, in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali. Quindi, come acquirente potresti recedere dal contratto chiedendo il doppio di quanto versato a titolo di caparra senza bisogno di fornire la prova del danno. Se invece il danno subito per essere stato costretto a rinunciare all’acquisto dell’immobile, fosse superiore al doppio della caparra, allora dovresti chiedere il risarcimento del danno effettivamente subito, ma il danno in questo caso dovrà però essere provato (1453 c.c.). Prima di intraprendere qualsiasi iniziativa, data la rilevanza degli interessi in gioco, Ti consiglio comunque di rivolgerti ad un avvocato a cui fare esaminare e valutare la tua situazione.
Sono in procinto di effettuare il rogito di un’immobile. Il 27 dicembre ho effettuato un preliminare d’acquisto con relativa trascrizione notarile di dell’immobile. il 20 di questo mese il notaio mi comunica che è stata posta un’ipoteca sulla casa, tranquillizzandomi però dicendo che questo non precludeva in nessun modo l’acquisto perchè trascritta dopo il nostro compromesso. Mi ha ripetuto parecchie volte di non preoccuparmi perchè la legge è dalla nostra parte e nessuna terza parte può rivendicare niente. Cortesemente Vi chiedo: posso stare veramente tranquillo? questa ipoteca cartolarmente decade nel momento del rogito? controllando negli atti pubblici quando o se sparirà ? Domani volendo rivendere la casa avrò problemi, o ci sarà sempre questa spada alle spalle? Grazie anticipatamente L’art. 2645 bis del codice civile prevede che la trascrizione del rogito di compravendita o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare prevale sulle trascrizioni e iscrizioni eseguite contro il promittente venditore dopo la trascrizione del contratto preliminare. Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare – continua l’art. 2645 bis cc – cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare. Il notaio, quindi, ha ragione: la trascrizione del preliminare rende quest’utimo opponibile ai terzi. Dal momento della trascrizione del compromesso, l’immobile è “prenotato” dal futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione successiva non ha effetto nei suoi confronti. Ricordati però che il contratto definitivo di compravendita deve essere stipulato entro un anno dalla data concordata tra le parti, e comunque non oltre tre anni dalla trascrizione del contratto preliminare.
Sono il locatore di una casa in affitto dal 2021, il contratto 4 + 4 è intestato a una coppia di conviventi(non sposati) con una bambina, dopo separazione il giudice con sentenza ha lasciato la casa a lei con la bambina, che pagherà tutto il canone. Ora dovrò comunicare all’agenzia delle entrate che l’unica conduttrice del canone rimane lei. Adesso però lui mi ha chiesto l’intera caparra indietro, 2000 euro, che lui mi aveva versato con bonifico dal suo conto intestato solo a lui, devo restituirla? Rimarrei però senza caparra. Lei per ora non riesce a darmi la stessa cifra. Non dovrebbero vedersela tra di loro? Cosa mi consigliate? Il deposito cauzionale è la somma di denaro che l’inquilino versa al locatore come garanzia per adempiere alle obbligazioni contrattuali e per coprire eventuali danni all’immobile durante il periodo di locazione. Questa somma serve principalmente a: Garanzia di Pagamento: Assicurare al locatore che l’inquilino adempirà ai suoi obblighi contrattuali, incluso il pagamento del canone di locazione. In caso di mancato pagamento, il locatore può trattenere il deposito cauzionale per coprire l’importo dovuto. Copertura dei Danni: Coprire eventuali danni all’immobile causati dall’inquilino oltre al normale deterioramento dovuto all’uso. Il deposito cauzionale può essere utilizzato per riparare o sostituire parti dell’immobile danneggiate dall’inquilino. I deposito cauzionale è regolato dall’articolo 11 della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (Legge sull’equo canone), che stabilisce che: L’importo del deposito cauzionale non può superare le tre mensilità del canone di locazione; deve essere restituito all’inquilino alla fine del contratto di locazione, salvo eventuali detrazioni per coprire danni o pagamenti non effettuati. Solo nel momento in cui viene a cessare il rapporto contrattuale fra le parti, decade automaticamente anche la funzione di garanzia svolta dal deposito cauzionale con il conseguente obbligo alla sua immediata restituzione; restituzione che dovrà essere fatta a colui o colei che al momento della conclusione del contratto rivestiva la qualifica di conduttore o conduttrice (sempre che, ovviamente, siano state adempiute tutte le obbligazioni gravanti sulla parte conduttrice). L’ex della attuale conduttrice, quindi, non ha titolo per chiedere a te la restituzione del deposito cauzionale, deposito che tu dovrai restituire solo al termine della locazione a chi in quel momento si trova ad essere inquilino dell’immobile. Code dici tu: per la questione della cauzione gli ex convivente devono vedersela tra loro.
